투기적 수요만 유발하는 잘못된 주택정책으로 전세 및 집값 폭등,
실수요자인 무주택 서민들의 주거안정 및 내집마련 기회 물거품 우려
▶ 관련기사 : 전세 및 집값 폭등 , 서민들의 주거안정 및 내집마련 기회 물거품 우려
최근 강남에서 전세값 폭등이 발발했습니다. 이러한 추세는 서울 및 수도권 전체로 확산되고 있습니다.
현 형세를 수요와 공급의 측면에서 분석해 보겠습니다.
수요측면
MB정부가 재개발 규제를 완화시키는 바람에, 재개발/재건축/뉴타운/도심재개발 등의 도시정비사업이 단기간에 급증하게 되었습니다. 이는 잠재적 이사수요 급증과 긴말하게 연결됩니다.
2. 수도권으로의 인구유입과 가구수 증가로 전세수요 급증
2008년 수도권으로 유입된 인구만 27만 3천명이 증가하였고, 결혼과 분가 등의 요인으로 인해 약 17만 세대가 증가한 것으로 조사되었습니다.
따라서 전세 수요 또한 급증하고 있는 것입니다.
그렇지만 아파트 가격 변동률을 보면 한숨만 나옵니다.
특히 전세 가격이 전년말 대비 크게 뛴 것을 알 수 있습니다. 물론 서울 전체에서도 해당되는 이야기입니다만, 강남권의 경우 문제가 더 심각합니다.
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서울의 관리처분인가 조합 증대 조사표입니다. 전년도 표를 보면 이미 전세대란이 예고된 것과 다름없었습니다. 관리처분인가를 받은 구역 및 조합원 수는 턱없이 모자랍니다.
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심각한 공급난은 전세금 상승과 무관하지 않습니다. 이러한 고질적인 공급부족은 외국에서는 찾기 힘든 우리나라만의 독특한 전세금/매매값 상승 메커니즘을 만들고 있습니다.
그럼 이제 공급 측면에서 현 사태를 분석해 보겠습니다.
공급측면
재개발/재건축은 도시 및 주거환경을 개선하는 데는 효과적이지만 정작 중요한 주택공급 측면에서는 효과가 없습니다.
2009년인 올해, 서울 입주 아파트는 3만여채. 지난 10년간 연평균 공급물량인 5만2천채의 57% 수준에 그쳤습니다.
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2. 재건축 의무건설 규제 완화
재건축, 특히 소형주택 및 임대주택의 경우, 정부에서 의무건설 규제를 완화하는 방침을 내놓아 소형주택의 공급이 절대적으로 부족한 상태입니다. 이에 따라 전세물량의 부족 현상이 나타납니다.
3. 저금리로 인해 전세보다 월세 선호
위와 같은 현상으로 인해 전세보다 월세를 선호하게 되는 결과가 초래됩니다.
이와중에 주택담보대출 금리가 잇따라 상승하면서 서민들의 부담은 한층 늘어났습니다.
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*주탁담보대출 순증규모
그간 MB 정부의 19차례의 부동산대책을 반추해볼 때 최소한의 안전장치도 없이 무턱대고 규제를 완화함으로써 초래된 결과가 지금까지 흘러왔습니다. 800조원을 초과하는 단기유동성 자금과 투기 돌풍이 몹시 우려됩니다.
◆ MB정부의 규제 완화
- 종합부동산세 무력화
- 전매제한 완화
- 재건축 규제완화
- 다주택자 양도소득세 무력화
지난 8월 25일, 2009년도 세제개편안은 어떻습니까?
수도권 전세값 대란이 한창이었는데 주택전세보증금에 대한 소득세 과세라는 결정을 내렸습니다. 전세값 상승을 부추길 수 있을 거라는 기본적인 예측이 가능함에도 불구하고 말입니다.
따라서, 민주당은 다음과 같이 제안합니다.
1. 무주택자들의 주택구입능력이 높아져야 한다!
전체 가구의 절반(48%)인 무주택자들의 주택구입능력을 높여주지 않으면, 투기로 인한 집값 폭등과 미분양 사태가 초래되는 이 악순환이 또다시 반복될 것입니다. 따라서 수요역량을 강화시키는 것이 무엇보다 중요합니다.
- 연소득 2,000만원 미만 가구를 위한 공공장기임대주택
- 연소득 2,000~4,000만원 구간 가구를 위한 장기저리 주택자금 융자제도 확대
2. 4대강 사업 예산 대폭 삭감하라!
몇번이고 말해도 지나치지 않습니다. 재정사업의 우선순위를 현명하게 매겨야 할 것입니다. 4대강 사업 예산을 대폭 삭감하여 서민과 중산층을 위한 주택공급에 써야 합니다.
3. DTI(총부채상환비율), LTV(담보인정비율) 등 금융규제 강화 할 것!
4. 다주택자의 양도소득세, 종부세 완화 원상복귀 해야 한다!
그동안 MB 정부가 발표했던 규제완화 조치 중 다주택자의 양도소득세, 종부세 완화 등을 원상복귀시켜 투기수요를 사전에 차단토록 해야 합니다.
5. 순환재개발 방식 확대 실시!
재건축, 재개발 사업 시, 해당 자치단체장과 협의하여 이사수요를 제대로 반영할 수 있도록 순환재개발 방식을 확대할 것을 제안합니다.
6. 전월세 인상 상한제 도입 시행! (상가 임대료의 경우 9% 상한제 도입하여 시행중)
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